چه شد كه بازار مسكن توقف كرد؟
هم پیما: بعد از سه ماه افت نرخهای پیشنهادی، بازار مسکن در حالت رکود معاملاتی و ثبات نسبی قیمت قرار گرفته که عوامل مختلفی از طرف کارشناسان برای این مساله عنوان می شود.
به گزارش هم پیما به نقل از ایسنا، کارشناسان تحلیلهای مختلفی درباب تغییر رفتار بازار مسکن در هفته های اخیر نسبت به روند سه ماه قبل ارائه می دهند؛ تحلیلهایی که البته به موارد مشابهی اشاره دارد. توقف روند نزولی قیمت ارز و حتی بالا رفتن نسبی قیمتها در ایام اخیر، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمتهای کاذب در بعضی آگهی ها، اختلاف فاحش قیمت ساخت با قیمت فروش و ارائه آمارهای متناقض درباب میزان رشد یک ماه اخیر قیمت مسکن همچون مواردی است که کارشناسان از آن بعنوان عوامل تثبیت قیمتها اشاره می کنند. هرچند در بهمن ماه به مانند سه ماه پیش از آن معاملات کساد است اما فروشندگان از کاهش قیمتها خودداری کردند.
از نیمه آبان ماه به دنبال افت قیمت ارز متاثر از تحولات سیاسی و امیدواری به احیای برجام، قیمتها در بازار مسکن روند نزولی به خود گرفت. بررسیها نشان میدهد از آن زمان تا اوایل بهمن ماه نرخهای پیشنهادی در شهر تهران حدود ۱۳ درصد افت کرده است. قیمتهای قطعی نیز در آذرماه ۱.۱ درصد پایین آمد. اما در دی ماه بانک مرکزی اعلام نمود که قیمتهای قطعی ۱.۸ درصد بالا رفته و روند ریزش نرخهای پیشنهادی نیز متوقف گردید.
در هفته های اخیر، سیمان به معضلی برای سازندگان مسکن تبدیل گشته است. نرخ هر پاکت سیمان که تا حدود یک ماه قبل نهایتا ۳۰ هزار تومان بود در ایام اخیر به ۴۵ هزار تومان بالا رفته که نسبت به ۱۰ هزار تومان سال قبل رشد ۳۵۰ درصدی را نشان میدهد. البته نمی توان انتظار داشت که به همین نسبت قیمت مسکن بالا برود؛ چونکه سایر متغیرها همچون قیمت زمین، دستمزد، عوارض شهرداری و سایر مصالح ساختمانی، رشدی بمراتب کمتر از سیمان داشته اند. با این وجود افزایش قیمت سیمان بعنوان یک عامل روانی در جلوگیری از ریزش بیشتر قیمت آپارتمان موثر بود.
از جانب دیگر روند کاهشی قیمت ارز طی روزهای اخیر متوقف شده است. از نیمه آبان ماه تحلیل فعالان بازار ارز این بود که توافق زوهنگامی بین ایران و آمریکا صورت خواهد گرفت که موجب شد فشار عرضه در آذرماه و دی ماه افزایش پیدا کند. اما به تدریج و برمبنای صحبتهای مقامات دو کشور، این گمانه زنی تقویت شده که توافق حداقل در زودهنگام انجام نخواهد شد. بنا بر این نرخ دلار که تا محدوده ۲۱ هزار تومان پایین آمده بود روزهای اخیر به کانال ۲۵ هزار تومان وارد شد و شرایط سایر بازارها همچون طلا، مسکن و خودرو را تحت تاثیر قرار داد. بررسی ها نشان میدهد طی دو هفته ابتدای بهمن ماه نرخ رشد قیمتهای پیشنهادی مسکن در آگهی های شهر تهران صفر بوده، در صورتیکه در سه بازه زمانی دو هفتگی پیش از آن به ترتیب ۵ درصد، ۵.۵ درصد و ۲.۲ درصد کاهش پیدا کرده بود.
موضوع دیگر اینکه هنوز سایه نرخهای کاذب بر این بازار سنگینی می کند. همچون ابزارهای در اختیار دلالان، قیمت سازی در فضای مجازی و معاملات صوری است. البته قیمتهای بالاتر از عرف مناطق در سایتها قابل مشاهده نیست اما تعداد فایلهای با نرخهای نجومی هنوز بالاست. البته کارشناسان معتقدند درج قیمت در سایتهای فروش مسکن و خودرو که بعد از هشت ماه ممنوعیت از حدود یک ماه پیش، باردیگر آزاد شد تنها علت رشد قیمتها نیست اما می تواند به نابسامانی بازار دامن بزند.
سودهای نامتعارف برخی فروشندگان نیز از عواملی است که اختلاف فاحشی را بین قیمت ساخت و قیمت فروش رقم زده است. بنا بگفته محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ قیمت هر متر مربع مسکن تولید شده با قیمت فروش آن حدود ۵۰۰ درصد فاصله دارد که علت آن برخورد سرمایه ای با مسکن می باشد. بنا بر این از اواخر سال قبل سامانه املاک و اسکان برای شناسایی واحدهای خالی انجام شد با این امید که مالکان، واحدهای خالی خودرا به بازار عرضه کنند. اقدام دیگر تکمیل طرحهای مسکن مهر بود که از حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد فقط ۵۰ هزار واحد باقی مانده که به زودی تحویل داده می شود.
بعد از کنار گذاشتن پروژه مسکن مهر، دولت از شهریورماه سال قبل طرح اقدام ملی مسکن را آغاز نموده است. البته باتوجه به طولانی شدن مسکن مهر بنظر می رسد اعتماد نسبت به طرحهای دولتی کاهش پیدا کرده؛ تا جایی که از ۴۰۰ هزار واحد برنامه ریزی شده، برمبنای اعلام محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ فقط ۱۵۰ هزار نفر واریز وجه داشته اند. البته گفته می شود الان ۵۰۴ هزار واحد اقدام ملی در دست راه اندازی است که تا اختتام امسال افزایش می یابد. این آمار مشمول تفاهم نامه وزارت راه و شهرسازی با دستگاههای دولتی نیز می شود که ظاهرا از پرداختهای منظم تری نسبت به قالب ثبت نام عمومی برخوردارست.
یکی دیگر از عوامل کشیده شدن ترمز ریزش قیمتها در بازار مسکن، اعلام دو آمار متفاوت از طرف مراکز آماری بود. در شرایطی که دی ماه امسال بانک مرکزی گزارش داد که قیمت هر متر مسکن در تهران نسبت به آذرماه ۱.۸ درصد بالا رفته، مرکز آمار نرخ رشد ماهانه را ۸.۲ درصد اعلام نمود. به هر حال آنچه مسلم است بنا به دلایلی که در این گزارش به آنها اشاره شد قیمتها در هر دو بخش معاملات قطعی و نرخهای پیشنهادی فریز شده و فعالان بازار مسکن در انتظار شرایط ماههای آتی هستند. با این وجود در ایام منتهی به سال جدید هم که بازار املاکی ها رونق می گرفت شاهد بازاری آرام هستیم و واسطه های ملکی از کسادی کسب وکار خود سخن می گویند. گویی ماشین زمان در بازار مسکن متوقف شده است!
قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان
بدین سبب گزارش، دی امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همین طور تعداد معاملات انجام شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان میدهد.
منبع: هم پیما
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب