بازار مسكن به ركود محل نداد!
به گزارش هم پیما قیمت خانه در تهران از میانگین ۲۸ میلیون تومان عبور کرد و این در شرایطی است که طی دو سال قبل معاملات در بیشتر ماهها با رکود همراه بوده اما در وضعیت کلی قیمتها در یک سال ۹۷ درصد و طی دو سال ۱۸۵ درصد افزایش یافته است. ظاهرا نبود مشتری تأثیر چندانی در کاهش قیمت ندارد؛ کارشناسان عوامل مختلفی را در رکود تورمی بازار مسکن عنوان می کنند که همچون آن می توان به رشد قیمت زمین، مصالح، دستمزد، عوارض شهرداری، خدمات مهندسی و خاصیت چسبندگی قیمتها در این بازار عنوان می کنند.
به گزارش هم پیما به نقل از ایسنا، قیمت مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۳۹۹ به متوسط ۲۸.۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با دیماه سال جاری ۳.۷ درصد و نسبت به بهمن سال گذشته ۹۷.۲ درصد افزایش یافت؛ هرچند میانگین رشد قیمتها از حدود ۱۰ درصد که در نیمه نخست سال جاری با آن مواجه بودیم به ۳.۳ درصد در نیمه دوم رسیده است. در حالت کلی به علت افزایش قیمتها طی سه سال قبل در بیشتر ماهها خرید و فروش کساد بوده است. بهمن سال جاری ۳۹۱۷ معامله مسکن در تهران به امضا رسید که رشد ۱۱.۵ درصد نسبت به ماه قبل و کاهش ۷۰ درصد را نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان داده است. در واقع معاملات به حدود یک چهارم وضعیت نرمال بازار رسیده اما نرخها کوتاه بیا نیست.
از بهمن ۱۳۹۶ که میانگین قیمت خانه در تهران متری ۵.۵ میلیون تومان بود تا کنون قیمتها ۴۱۴ درصد افزایش یافته است. قیمتها نسبت به بهمن ۱۳۹۷ هم ۱۸۵ درصد رشد یافته و در مقایسه با بهمن ۱۳۹۸ افزایش ۹۷ درصدی نشان داده است. در واقع بازار مسکن بدون توجه به ظرفیت و توان طرف تقاضا در حال متوازن کردن خود با بازارهای موازی همچون ارز و طلا بوده و در بازه میان مدت با آن تراز شده است.
از سوی دیگر طی این سه سال قیمت زمین و مصالح ساختمانی روند رو به رشدی داشته و بنا به قول جمشید برزگر ـ رئیس کانون انبوه سازان ـ قیمت مصالح گاها تا بیشتر از ۱۰ برابر افزایش یافته است. به صورت مثال میلگرد در انتهای سال ۱۳۹۶ کیلویی ۱۲۰۰ تومان بوده که الان به کیلویی ۱۴ تا ۱۵ هزار تومان رسیده است. هر پاکت سیمان هم کمتر از ۱۰ هزار تومان بوده که الان پاکتی ۴۸ هزار تومان به دست مصرف کننده نهایی می رسد. البته هر پاکت سیمان درب کارخانه حدود ۱۸ هزار تومان فروخته می شود اما واسطه ها آنقدر روی این کالا می کشند تا نهایتا با ۱۶۶ درصد رشد قیمت پای پروژه می رسد. جلسات نمایندگان مجلس با رزم حسینی ـ وزیر صمت ـ هم برای چاره جویی کنترل قیمت مصالح ساختمانی راه به جایی نبرده است.
تجربه سه سال قبل دست کم این فرضیه را ثابت کرد که بازار مسکن به کسادی معاملات یا سفارش به نخریدن واکنش خاصی نشان نمی دهد. شاید در مقاطعی مثل آذر سال جاری نرخ رشد ماهیانه ۱.۱ درصد منفی شود اما در بین مدت منحنی بازار صعودی بوده و فقط در زمانهایی که معاملات به شدت افت کرده روند رشد قیمتها کند شده است.
بهمن سال جاری البته در هشت منطقه شهر تهران شامل مناطق ۱، ۳، ۶، ۱۰، ۱۲، ۱۳، ۱۵ و ۱۸ نرخ رشد ماهانه منفی شد اما کاهش چندانی نداشت. در منطقه ۱۲ قیمتها ۷.۲ درصد کاهش پیدا کرد اما افت قیمت در دیگر مناطق حتی به یک درصد هم نمی رسید. در منطقه یک قیمتها ۰.۳ درصد، منطقه ۳ بالغ بر ۰.۰۴ درصد، منطقه ۶ به میزان ۰.۲ درصد، منطقه ۱۰ بالغ بر ۲.۶ درصد، منطقه ۱۲ به میزان ۷.۲ درصد، منطقه ۱۳ بالغ بر ۱.۲ درصد، منطقه ۱۵ به میزان ۰.۳ درصد و منطقه ۱۸بالغ بر ۱.۶ درصد پایین آمد اما به صورت کلی در مناطق ۲۲ گانه قیمتها نسبت به ماه گذشته ۳.۷ درصد افزایش یافت.
یک کارشناس: بازار مسکن در خواب کوتاه به سر می برد
بیت الله ستاریان ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ با اشاره به اینکه در مقطع کنونی کاهش معاملات داریم اما رکود نداریم بیان می کند: رکود را باید در یک شاخص بلندمدت بررسی کرد، در حالیکه همواره طی ۵۰ سال قبل تقاضای مسکن بیشتر از تولید بوده و در سال ۱۴۰۰ هم این روند ادامه می یابد؛ معتقدم سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن با رشد مواجه می شویم.
او می گوید: علت اینکه فعلا بخش مسکن وارد رکود شده کاملا مشخص است. مسکن هم اکنون تلاش می کند در یک فضای باثبات حرکت کند؛ چونکه معمولا تاثیرات روانی خیلی در این عرصه تأثیر می گذارد و الان تحت تأثیر مسائل سیاسی قرار دارد. طی ۵۰ سال قبل طلا و ارز یک دهم مسکن با افزایش قیمت مواجه گشتند. هر مسئولی می آید یک ایده می دهد، معاونش هم یک طرح جلویش می گذارد. بعد می بینیم که پس از هشت سال مشکل مسکن دست نخورده باقی مانده است.
قیمت ساخت در بازار بروز نیافته است
جمشید برزگر ـ رئیس کانون انبوه سازان ـ هم با اشاره به اینکه از سال ۱۳۹۶ تابحال قیمت مصالح ساختمانی حدود ۱۰ برابر افزایش یافته و ساخت و ساز به شدت افت کرده معتقد است: در مقطع فعلی متقاضیان می توانند با قیمتهایی به مراتب پایین تر از نرخ تمام شده ساخت، مسکن تهیه کنند؛ یعنی قیمت ساخت هنوز در بازار بروز نیافته است. در این شرایط انگیزه ای برای تولید مسکن باقی نمی ماند و تأثیر رکود ساخت و ساز در آینده خویش را به شکل رشد قیمتها نشان داده است. بجز قیمت مصالح که رشد عجیب و غریبی داشته، هزینه دستگاههای خدماتی مثل شهرداریها و نظام مهندسی هم با رشد روبرو شده است. طبق محاسبات یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان از قیمت هر متر مربع مسکن را هزینه های بالاسری تشکیل می دهد.
برزگر درباره پیشبینی از بازار مسکن در ماههای پیش رو اظهار داشت: با عنایت به ابهامات اقتصاد کلان و نبود چشم انداز روشن از وضعیت بازار ارز نمی توان هیچ نوع پیشبینی از وضعیت آینده بخش مسکن پس از انتخابات ریاست جمهوری ارائه داد. راهکار اصلی این است که ثبات اقتصادی ایجاد شود و تولید مسکن افزایش یابد تا در آینده باردیگر با نوسان قیمت مواجه نشویم.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب