الگوی کره ای، راهی برای خانه دار شدن کم درآمدها در ایران؟
هم پیما: هم پیما: نشست مشترک مسئولان مسکن ایران و کره جنوبی جهت بررسی تجربه کشور کره جنوبی در عرصه اجاره داری حرفه ای و تامین مسکن استیجاری با اولویت دهک های کم درآمد در وزارت راه و شهرسازی اجرا شد.
به گزارش هم پیما به نقل از وزارت راه و شهرسازی، در نشست مشترک مسؤلان مسکن ایران و مقامات مسکن کشور کره جنوبی که بامداد امروز، سه شنبه، ۴ شهریورماه به میزبانی معاونت مسکن، در وزارت راه و شهرسازی برگزار گردید، تجربه کشور کره جنوبی در حوزه تأمین مسکن استیجاری و استقرار نظام اجاره داری حرفه ای، بمنظور استفاده از دستاورهای این کشور در تأمین نیاز مسکن گروههای کم درآمد، ارائه و به بحث و بررسی گذاشته شد.
در این جلسه، حبیب اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و دبیر علمی نشست، بهروز ملکی، مشاور اقتصادی و مالی وزیر راه و شهرسازی، صادق صادقپور اقدم، دبیر کمیته اسکان بشر، افشین کلانتری، سرپرست دفتر هبیتات در تهران، کیم جونپیو، سفیر کره جنوبی در تهران، یونگهو پارک، مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره (LH)، های این لی، معاون وزیر زمین، زیرساخت و حمل و نقل کره جنوبی، کی بوم پارک، دبیر سفارت کره در تهران، چونجه لی، استاد دانشگاه ملی کانگ وون و تعدادی از کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن حضور داشتند.
رویکرد وزارت راه و شهرسازی در مسکن استیجاری
معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی، با تاکید بر این که به رغم همه تلاش ها، سیاستهای گذشته نتوانسته اند تابحال مسئله اقشار کم درآمد در حوزه مسکن را حل کنند، اظهار داشت: موضوع اجاره داری حرفه ای و عرضه مسکن استیجاری به رغم تأکیدی که از سالهای قبل در حوزه سیاستگذاری مسکن درباره ی آن وجود داشته است تابحال فرصت ظهور و عملیاتی شدن نیافته است. این در حالیست که یکی از مهم ترین راهکار ها برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد، عرضه مسکن استیجاری در چارچوب طرح های حمایتی است.
حبیب الله طاهرخانی، ضمن اشاره به ضرورت آغاز سیاست تأمین و عرضه مسکن استیجاری برای گروههای کم درآمد با نگاهی دقیق اضافه کرد: مسکن استیجاری بطور قطع با پیچیدگی های زیادی روبه روست و اعتقاد داریم باید آگاهانه وارد این پروسه شویم. تأکید ما بر اینست که نباید با شتاب زدگی و فقدان یک برنامه جامع وارد این حوزه شویم؛ چون که در این صورت احتمال موفقیت در این مورد کاهش خواهد یافت.
طاهرخانی ضمن اشاره به تجربه های موفق جهانی در این مورد اظهار داشت: یکی از تجارب موفقی که می تواند در این مورد به ما کمک نماید، تجربه کره جنوبی است. این جلسه می تواند مقدمه ای برای بسط همکاری ها در حوزه انتقال دانش، فناوری ها و تبادل تجربیات فنی در این عرصه باشد.
وی ضمن تقدیر از هیات کره ای و نمایندگی هبیتات در ایران اظهار داشت: نتایج این جلسه می تواند به پیشرفت دانش و تجربه در حوزه برنامه ریزی مسکن در کشور کمک نماید.
تأمین مسکن کافی در اولویت هبیتات
در ادامه این جلسه، همین طور دبیر کمیته اسکان بشر وزارت راه و شهرسازی، ضمن اشاره به مأموریت های این کمیته اظهار داشت: هبیتات (برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد)، در رویکرد جدید خود، موضوع تأمین مسکن کافی را در اولویت قرار داده و بر این باور است که با تأمین مسکن اقشار نیازمند، بسیاری دیگر از نیازهای شهری هم پاسخ داده می شود.
صادق صادق پور اقدم، با تکیه بر به اهمیت استفاده از تجربیات جهانی در حوزه سیاستگذاری مسکن اشاره کرد: تجربه کره جنوبی در حوزه تأمین مسکن استیجاری، تجربه ای موفق بوده است و می تواند به سیاستگذاری های کشور در این مورد کمک نماید.
درس کره جنوبی برای مسکن ایران
مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور اقتصادی و مالی، هم ضمن اشاره به اهمیت موضوع مسکن در سطح جهانی اظهار داشت: انتقال، اشتراک دانش و استفاده از تجارب موفق از شروط اساسی دستیابی به توسعه است و هیچ کشوری در انزوا به توسعه نرسیده است.
بهروز ملکی، اضافه کرد: باآنکه ایران می تواند درسهای مهمی از کره بیاموزد، اما هر سیاستی باید متناسب با مقتضیات خاص کشور تدوین شود.
وی افزود: در کره جنوبی به سبب ثبات نسبی قیمتها و تورم حدود دو تا سه درصد، اجاره نشینی به الگویی پایدار تبدیل گشته و حدود ۴۵ درصد سکونت در چارچوب مسکن استیجاری صورت می گیرد. این امر به صورت طبیعی سیاست گذاران را تحت تاثیر ترجیحات سکونتی مردم قرار داده و سیاستهای دولتی را بسمت اجاره نشینی پایدار سوق داده است.
ملکی تصریح کرد: در حوزه واحدهای استیجاری، ترجیح بر اینست که دولت به جای مداخله مستقیم، زمینه را برای حضور بخش خصوصی فراهم آورد. بدیهی است که در مورد اقشار کم درآمد، حمایت هدفمند دولت توجیه پذیر است، هرچند محدودیت های بودجه ای و تورم مزمن مانع بزرگی در این راه محسوب می شود.
مشاور وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت: تجربیات موفق کره جنوبی در حوزه مسکن برای ما بسیار آموزنده است. ما مشتاقیم با دقت، فروتنی و احترام از تجارب این کشور بیاموزیم و با درنظر گرفتن شرایط اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ایران از آن بهره مند شویم. امیدواریم این جلسه آغازگر همکاریهای مؤثر و مشترک دو کشور در حوزه مسکن باشد.
تکامل مسکن استیجاری کره جنوبی در ۶ دهه
در ادامه این جلسه، مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی (LH)، تجربه این کشور در ۶ دهه اخیر در حوزه تأمین و عرضه مسکن استیجاری به اقشار کم درآمد این کشور را تشریح نمود.
یونگهو پارک، اظهار داشت: مسکن استیجاری در کره جنوبی طی ۶ دهه تکامل یافته و دهک های کم درآمد را در صورت نیاز حتی تا ۵۰ سال حمایت می کند. همین طور در سطح ملی، شرکت LH بیشتر از ۹۰ درصد پروژه های دولتی را مدیریت می کند و نقشی کلیدی در ساخت، سرمایه گذاری و بهره برداری از آنها دارد.
مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی (LH)، ضمن اشاره به سابقه حرفه ای خود اظهار داشت: ساختار برنامه مسکن استیجاری کشورمان تجربه ارزشمندی در اختیار ما قرار داده است. اما برای درک بهتر، باید وضعیت خاص هر کشور را با مقتضیات مکانی آن شناخت. مهم می باشد تجارب خودمان را با تجارب ایران مقایسه نماییم تا به نتایج مثبت برسیم.
تاریخچه مسکن استیجاری در کره جنوبی
پارک توضیح داد: بعد از رهایی از استعمار، کره جنوبی با بحران جدی مسکن مواجه گردید. یکی از دلیلهای اصلی آن، ساختار ناکارآمد سیستم مسکن در این کشور بود. دولت منابع مالی کافی نداشت و در آن زمان مسکن استیجاری در اولویت نبود. تمرکز اصلی دولت بر ساخت سریع واحدهای مسکونی قرار گرفت. درنتیجه، بازار مسکن استیجاری رشد یافت و خیلی از خانوارها بخشی از خانه های خودرا اجاره می دادند، اما هیچ قانون حمایتی در این مورد برای مستاجرها وجود نداشت.
وی اضافه کرد: در دهه ۱۹۶۰ شرایط تغییر نمود. دولت عرضه مسکن را افزایش داد و قانونی با بودجه کافی برای توسعه مسکن تصویب گردید. این امر همزمان با رشد اقتصادی کره بود و اولین بار قانون دفاع از مسکن استیجاری با چشم انداز حداقل ۵۰ ساله عنوان شد.
پارک اظهار داشت: در دهه ۲۰۰۰، تکمیل پروژه ها ۶ تا ۷ سال زمان می برد، اما بعد توانستیم دوره زمانی ساخت و تکمیل پروژه ها را به ۲ سال کاهش دهیم. در سال ۲۰۱۰ قانونی برای دفاع از مشارکت بخش خصوصی تصویب گردید، اما به سبب پیچیدگی مقررات و ضعف عملکرد شرکت های اعتباری چندان موفق نبود. با این وجود، از سال ۲۰۱۴ طرحی ویژه جوانان و زوج های تازه ازدواج کرده، شروع شد که اجاره بهای آن ماهانه حدود ۲۰۰ دلار تعیین شد.
تعیین اجاره بها بر مبنای درآمد خانوار
مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی اظهار داشت: سیستم مسکن در کشور ما بر مبنای درآمد خانوار تقسیم بندی می شود. خانوارها به ۱۰ گروه درآمدی تقسیم شده اند و برنامه های استیجاری بیشتر دهک های اول تا ششم را پوشش می دهند. خانوارهای زیر دهک ۵ و ۶ توان تأمین مسکن خودرا ندارند و از حمایت دولت برخوردار خواهند شد. این حمایت حتی می تواند تا ۵۰ سال ادامه یابد، یعنی تا آن زمان که درآمد خانوار به حد کافی افزایش یابد.
وی اضافه کرد: اجاره بهای ماهانه برای گروههای درآمدی اول تا ششم به شکل پلکانی تعیین می شود و بر مبنای سطح درآمد خانوارها بین ۶۵ دلار تا ۲۰۰ دلار متغیر است. همین طور امکان خرید واحد استیجاری برای گروههای کم درآمد واقع در دهک های ۳ تا ۶ پس از ۱۰ سال سکونت استیجاری در صورت تمایل آنها وجود دارد.
مدل مالی ساخت مسکن استیجاری در کره جنوبی
پارک با تکیه بر این که عرضه مسکن استیجاری بمنظور دفاع از گروههای کم درآمد نیازمند دفاع از بخش خصوصی و توجیه پذیر کردن فعالیت در این مورد است، اظهار داشت: بر مبنای تجارب ما برای سود ده کردن پروژه ها باید یا درآمد افزایش یابد یا هزینه ها کاهش پیدا کند. برای دفاع از مستاجرها، تمرکز ما بر کاهش هزینه ها بوده است.
وی ضمن اشاره به اجرای مدلهای حمایتی برای ساخت و عرضه مسکن استیجاری، اضافه کرد: تأمین مالی ساخت و عرضه واحدهای استیجاری بر مبنای مشارکت دولت، سازنده و مستاجرها صورت می گیرد. در یک نمونه، برای ساخت مسکن بمنظور عرضه به بازار استیجاری، در سال ۲۰۲۰ تأمین مالی یک واحد آپارتمان با فرمول سهم ۲۲ درصدی دولت، ۲۹ درصد از راه وام دولتی، ۳۴ درصد توسط شرکت LH و ۱۵ درصد توسط مستأجران انجام شد. در مجموع، ۵۱ درصد هزینه ها بر عهده دولت قرار گرفت.
سقف افزایش اجاره بها؛ ۵ درصد
پارک اظهار داشت: دو مدل اصلی در حوزه اجرا شامل مشارکت بخش عمومی و خصوصی و استفاده از ظرفیتهای تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات در کره جنوبی در اختیار داریم. واحدهای ساخته شده در چارچوب این مدلها به مدت ۲۰ سال در بازار اجاره عرضه می شوند و عمدتا در اختیار مستأجران واقع در دهک های کم درآمد قرار می گیرند.
وی اضافه کرد: قراردادهای اجاره هر دو سال تمدید می شود و سقف افزایش اجاره بها هم متناسب با شرایط اقتصادی این کشور و گروههای هدف، ۵ درصد است. این سیاست ثبات نسبی بازار اجاره را تضمین کرده است.
شرط موفقیت مسکن استیجاری در ایران
پارک تاکید کرد: برای پایداری مسکن استیجاری، باید هم نگاه اقتصادی و هم نگاه اجتماعی را درنظر گرفت. اگر فقط به جنبه اقتصادی دقت کنیم، پروژه ها با چالش روبه رو می شوند. در عین حال، بدون ایجاد امکان سوددهی، نمی توان انتظار داشت بخش خصوصی نقش فعالی ایفا کند.
وی اضافه کرد: هدف اصلی ما تأمین مسکن برای خانوارهای کم درآمد است. دولت برای جبران زیان پروژه های استیجاری، برخی پروژه های فروش مسکن را آماده می کند تا از محل آنها از سیاستهای استیجاری حمایت شود. تجربه کره نشان داده است موفقیت در این عرصه نیازمند یک نهاد متمرکز مانند LH است که بتواند همه امور مالی، ساخت، بهره برداری و مدیریت را به شکل یکپارچه هدایت کند.
مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی در انتها خطاب به سیاست گذاران ایرانی اظهار داشت: دولت ایران باید بررسی کند که آیا بودجه کافی برای حمایت مداوم از سیاستهای مسکن استیجاری دارد یا خیر. این حوزه تنها با بوجودآوردن تعادل میان نقش دولت و بخش خصوصی و مدیریت یکپارچه هزینه و درآمد، می تواند به موفقیت برسد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم در مورد این مطلب نظر دهید