پیش بینی جدید از بازار مسکن کاهش 60 درصدی قیمت توهم است
به گزارش هم پیما، کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: خریداران واقعی نباید بالاتر از این منتظر بمانند، چونکه تعلل سبب از دست رفتن فرصت خرید با قیمت مناسب می شود و الان بهترین زمان برای ورود به بازار مسکن می باشد.
منصور غیبی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر ضمن اشاره به شرایط بازار مسکن اظهار داشت: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تأثیر بسیار زیادی بر بازار مسکن گذاشته است. علاوه بر علل درونی و بیرونی اقتصاد مسکن، عواملی همچون افزایش جمعیت و ورود نیروی جوان به عرصه تقاضا، لزوم افزایش ساخت وساز و توسعه زیرساخت ها را به صورت طبیعی به وجود می آورد. اما اگر این مقوله را کنار بگذاریم، مهم ترین عامل کنونی، بار روانی است که مردم را در بلاتکلیفی و بی عملی قرار داده است.
وی اضافه کرد: این وضعیت فقط به اقتصاد مسکن محدود نمی گردد، بلکه سایر بخش های اقتصادی موازی نیز تحت تأثیر این دفعه روانی قرار گرفته اند. از همین رو، لازم است که دولت در جامعه این دفعه روانی را تعدیل کند. تا وقتی که این تعادل روانی ایجاد نشود و مردم احساس ثبات و اطمینان نکنند، اقدام مؤثری در عرصه های اقتصادی همچون بازار مسکن صورت نخواهد گرفت.
غیبی اشاره کرد: هم اکنون، یک توقف کلی در ذهن و روان مردم بوجود آمده است که مانع هرگونه فعالیت اقتصادی شده و این موضوع، تحلیل های فنی و آماری را بی اثر کرده است. جالب آنکه این فضای روانی از جانب مردم برای عدم انجام فعالیت اقتصادی موجب ایجاد رکودی شده که به اشتباه با کاهش قیمت یکسان تلقی می شود.
وی اضافه کرد: اخیراً رییس اتحادیه مشاوران املاک اعلام نموده که در بعضی مناطق شمالی تهران، نرخها تا متری ۸۰ میلیون تومان و معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد کم شده است، اما خود او اذعان کرده که هیچ عدد و رقمی از این کاهش در سامانه رسمی ثبت نشده است. ازاین رو این ادعاها، معیار قابل استنادی محسوب نمی شود و بیشتر یک بازی روانی و رسانه ای است و نتیجه آن ایجاد اختلال در تعادل بازار مسکن می باشد.
غیبی اظهار داشت: هنگامی که اقتصاد مسکن از حرکت بازایستد، بخش بزرگی از اقتصاد ملی که حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد سهم دارد، گرفتار سکون می شود. این امر تمام زنجیره های مرتبط شامل تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت وساز، صدور پروانه و فعالیت سازمان نظام مهندسی را به شکل دومینویی به حالت تعلیق درمی آورد. این وضعیت نه فقط خدمت به دولت نیست، بلکه دولت نیز نباید از آن خرسند باشد و تصور کند که کنترل بازار مسکن را در اختیار دارد.
وی اضافه کرد: چنین برداشت های عمومی بر اساس کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در حقیقت دامی است که می تواند منجر به بروز رکود تورمی شود. همانطور که مدیران صنفی نیز اذعان کرده اند، قیمت تثبیت شده ای در بازار دیده نمی شود و تنها اثر روانی در ذهن مردم جریان دارد که نتیجه ای جز رکود در اقتصاد مسکن ندارد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: اتفاقات اخیر، فضای روانی بی تحرکی و بی اقدامی را در عرصه های اقتصادی، بخصوص مسکن، به وجود آورده است. از طرف دیگر، دولت هیچ اقدامی برای احیا و تقویت این بخش در وضعیت بحرانی انجام نمی دهد و بیشترین لطمه از این شرایط متوجه خود دولت خواهد بود. زمانی که تولید ثروت و گردش سرمایه در این بخش متوقف شود، تبعات آن در قسمت های دیگر اقتصاد نیز نمایان خواهد شد و این بدترین وضعیتی است که می توان در آن قرار گرفت.
غیبی تاکید کرد: آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی نشان داده است متوسط صدور پروانه و فرآیند ساخت وساز، رشد بیشتر از ۳۰ درصدی نسبت به مشابه سال قبل داشته است که مبین ادامه کارهای تولید آپارتمان قبل از شروع جنگ بوده است. اما بدترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ است که در آن پروانه های صادرشده در کمترین سطح منجر به اجرا و پیشرفت پروژه شده اند.
وی اضافه کرد: این شرایط از آن حکایت می کند که به علت تورم و التهابات ناشی از جنگ، سرمایه گذاری های جدید یا خریدهای پیش خرید توسط مردم شکل نگرفته و جامعه در وضعیت بی میلی واقعی نسبت به فعالیت اقتصادی در عرصه مسکن قرار گرفته است. اگر سیاست گذاران اقتصادی به سرعت برای این وضعیت، راهکارهای حمایتی، اجرایی و اورژانسی پیشبینی نکنند، این رکود مانند رسوب کف دریاچه ارومیه انباشته شده و عمق بازار مسکن کاهش خواهد یافت و سرمایه از این حوزه تبخیر می شود.
غیبی بیان نمود: نتیجه نهائی این رفتارها، ایجاد رکود و به دنبال آن رکود تورمی است که با فضاسازی رسانه ای، بخصوص در رسانه های اجتماعی، تا حد ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش قیمت القا می شود و مردم را از خرید و سرمایه گذاری بازمی دارد. در چنین شرایطی، با کوچک ترین تکانه اقتصادی یا تغییر سیاست، سرمایه گذاران بزرگ و خریداران کلان وارد بازار می شوند، در صورتیکه مصرف کننده ای که به امید کاهش قیمت از خرید بازمانده، مجبور می شود ملک را از واسطه گران و سوداگران تهیه نماید.
وی اظهار داشت: تجربه سالهای گذشته نشان داده است که بازار مسکن بعد از چند سال رکود ناگهان با جهش قیمتی همراه می شود و مصرف کننده ای که به امید کاهش شدید قیمت منتظر مانده، بیشترین ضرر را متحمل خواهد شد.
قیمت گذاری منطقی نوسازها، کلید کنترل بازار مسکن است
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه قیمت تمام شده آپارتمان نوساز، شاخص اصلی تعیین قیمت سایر واحدهای مسکونی در یک منطقه است، اظهار داشت: زمانی که سیاست گذار حوزه مسکن، شامل وزارت راه و شهرسازی یا سایر نهادهای مرتبط، بازاری رهاشده به وجود می آورد و قیمت تمام شده محصول، که همان آپارتمان نوساز است، مثلا به ازای هر متر در یک منطقه به ۱۲۰ میلیون تومان می رسد، این رقم به صورت طبیعی بعنوان مبنای قیمت گذاری واحدهای مسکونی با سنین مختلف در همان منطقه قرار می گیرد.
وی اضافه کرد: بر این اساس، وقتی قیمت تمام شده برای یک سازنده ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر متر باشد، این رقم تعیین می کند که واحد پنج ساله یا دوساله چه قیمتی داشته باشد و بنابراین، بازه ای از ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان در آن منطقه شکل می گیرد. ازاین رو اگر دولت قصد کنترل بازار مسکن را دارد، باید بر قیمت تمام شده آپارتمان نوساز در هر منطقه تمرکز و برنامه ریزی کند.
غیبی اشاره کرد: دولت باید مشخص نماید چه نوع مصالح و خدماتی ارائه می شود، عوارض دریافتی از سازنده چقدر است و قیمت سیمان و سایر نهاده های تولید چه طور تعیین می شود. همه این عوامل، بسته قیمتی نهائی آپارتمان نوساز را شکل می دهد و اگر این بسته منطقی و با پشتیبانی کامل ارائه شود، مردم خواهند دید که قیمت نوساز ۱۰۰ میلیون تومان است و واحد پنج ساله را می توان با ۸۰ میلیون تومان خریداری کرد.
کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن توهم است
وی اضافه کرد: مشکل ما، رهاشدگی بازار در قسمت قیمت تمام شده نوسازها است. بنابراین، این سوال مطرح است که آنهایی که انتظار کاهش ۶۰ درصدی قیمت را دارند، برمبنای کدام منطق اقتصادی به این نتیجه رسیده اند؟ مگر آنکه این تحلیل ها صرفا بر پایه اخبار غیرواقعی یا گزارش هایی از شرایط خاص مناطق باشد که به بازار مسکن کشور ربطی ندارد.
این کارشناس بازار مسکن در رابطه با پیشبینی آینده بازار مسکن اظهار داشت: بازار مسکن همواره از چنین فضاها و انتظارات کاذب عبور می کند. آن چه آینده این بازار را تعیین می کند، حقیقت های اقتصادی کشور است. اگر روند اقتصادی کشور با حقیقت های رسانه ای و روانی که در جامعه بوجود آمده همخوانی نداشته باشد، بازار بتدریج خویش را ترمیم خواهد نمود و نرخها برمبنای همان شاخص قیمت تمام شده نوسازها در مناطق مختلف تعیین می شود.
غیبی اظهار داشت: بالاخره، این حقیقت ها سبب می شود که بازار بعد از خروج از حالت تدافعی و رسیدن به آرامش، با جهش تقاضا مواجه شود. انباشت تقاضایی که هم اکنون در انتظار تعیین تکلیف بازار قرار دارد، می تواند در آینده حتی سبب حرکت نرخها بسمت مثبت شود؛ برای اینکه در آن شرایط، تقاضا به صورت قابل توجهی افزایش خواهد یافت.
وی ضمن اشاره به رفتار خریداران واقعی و مصرف کنندگان مسکن اظهار داشت: همواره مشاهده شده است که این گروه در انتظار می مانند تا حقیقت های قیمتی ملک مشخص شود و سپس مبادرت به خرید کنند، اما به طور معمول این اقدام زمانی صورت می گیرد که بازار در راه افزایش قیمت قرار گرفته است.
خریداران واقعی بازار مسکن؛ همین حالا وارد بازار شوید
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: در وضعیت فعلی که زمان چانه زنی، بازدید از فایل های مختلف، تعیین شرایط پرداخت مناسب و حتی انجام تهاتر ملک پایین دست با ملک بالاتر وجود دارد، خیلی از مصرف کنندگان اقدامی نمی کنند و خرید خویش را به تعویق می اندازند.
غیبی در آخر اظهار داشت: سفارش ما به مصرف کننده ای که حالا توان خرید دارد، ورود به بازار در وضعیت فعلی است؛ چونکه انتظار بیش از اندازه، در نهایت به زیان او تمام خواهد شد. مصرف کنندگان برخلاف سرمایه گذاران به دنبال سودگیری نیستند، ازاین رو ورود در دوره ای که بازار آرام است و امکان انتخاب بهتر وجود دارد، به مراتب منطقی تر از خرید در دوره اوج قیمتی است؛ دوره ای که نه ملک مطلوب در دسترس خواهد بود و نه قیمت تمام شده با معیارهای موردنظر خریدار مطابقت خواهد داشت.
حرف آخر اینکه غیبی اشاره کرد: آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی نشان داده است متوسط صدور پروانه و فرایند ساخت وساز، رشد بیش از ۳۰ درصدی نسبت به مشابه سال قبل داشته است که مبین ادامه کارهای تولید آپارتمان پیش از شروع جنگ بوده است. اما بدترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ است که در آن پروانه های صادرشده در کمترین سطح منجر به اجرا و پیشرفت پروژه شده اند. این کارشناس بازار مسکن با اشاره به این که قیمت تمام شده آپارتمان نوساز، شاخص اصلی تعیین قیمت سایر واحدهای مسکونی در یک منطقه است، گفت: زمانی که سیاست گذار حوزه مسکن، شامل وزارت راه و شهرسازی یا سایر نهادهای مرتبط، بازاری رهاشده به وجود می آورد و قیمت تمام شده محصول، که همان آپارتمان نوساز است، مثلاً به ازای هر متر در یک منطقه به ۱۲۰ میلیون تومان می رسد، این رقم بصورت طبیعی به عنوان مبنای قیمت گذاری واحدهای مسکونی با سنین مختلف در همان منطقه قرار می گیرد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم در مورد این مطلب نظر دهید