احتکار ۳۷ میلیون مترمربع ملک توسط بانک ها، عامل تشدید قیمت مسکن می باشد
به گزارش هم پیما، یک کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: انباشت ۳۷ میلیون مترمربع املاک در تملک بانکها تعادل بازار را بر هم زده و اگر مدیریت انتظارات و آرام سازی بازارهای موازی انجام نشود، جهش های کاذب قیمت تداوم دارد.
منصور غیبی کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اعلان اینکه تحلیل شرایط فعلی بازار، نیازمند بررسی تجمیعی فاکتورهای مؤثر بر اقتصاد مسکن می باشد، اظهار داشت: موضوعات این حوزه را نمی توان به شکل منفرد تحلیل کرد، برای اینکه هر عامل به تنهایی ما را به نتیجه قطعی نمی رساند.
وی اضافه کرد: اگر تحولات سالهای قبل را مرور نماییم، مشاهده می نماییم که دولت ها در دوره های مختلف روشهایی همچون مالیات ستانی از واحدهای خالی، دفاع از مستأجران، راه اندازی سامانه ملی اسکان و املاک، یا انتقال ثبت قراردادها از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی و سپس به قوه قضاییه را دنبال کردند، اما هر دستگاه به شکل خرد و جداگانه به این سیاستها نگاه کرده و تصور داشته که همین اقدام جزئی می تواند مشکل مسکن را حل کند.
غیبی بیان کرد: این اقدامات را باید در چارچوب راهبردهای داخلی برای تقویت اقتصاد مسکن درنظر گرفت؛ راهبردهایی که در چارچوب برنامه های مدون اجرا شده، اما میزان موفقیت هر کدام از آنها نیازمند تحلیل مستقل است. دسته دوم سیاست ها، راهبردهای کلان اقتصاد ملی است که از روابط بین المللی و سرمایه گذاری خارجی تا گردش سرمایه در اقتصاد داخلی را تحت تأثیر قرار می دهد و می تواند به عنوان موتور محرک همه بخش ها همچون بازار مسکن عمل کند.
وی اضافه کرد: این بخش از سیاست گذاری بر عهده حکمرانان سیاسی و اقتصادی می باشد و باید برای دستیافتن به حداقل سطح ارتباطات بین المللی و جذب سرمایه گذاری در قسمت مسکن، برنامه جدی داشته باشند. بیشتر از ۸۰ تا ۹۰ درصد تمرکز سیاست گذاران بر استفاده از توان داخلی است، اما همین تمرکز داخلی نیز نیازمند متولی مشخص و ساختار منسجم است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اشاره کرد: نبود یک وزارت خانه مستقل مسکن باعث شده که بازار اقتصاد مسکن عملا بدون متولی بماند. اگر نگاه کشور به طور عمده داخلی است، باید ساختار وزارت خانه نیز اختصاصی تر شود تا مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و سرپناه مردم مورد توجه قرار گیرد.
وی با اعلان اینکه طی سالهای اخیر نگاه ویژه ای برای حل بحران مسکن دیده نشده است، اظهار داشت: ایجاد چند سامانه پراشکال و اجرای فرایندهایی که حتی تنظیم یک قرارداد عادی را برای مردم دشوار کرده، نمی تواند اقتصاد مسکن را از بحران خارج کند. بازار مسکن تابعی از رفتار بازارهای موازی است و التهاب یا نبود کنترل در آن بازارها موجب می شود مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازارهایی با نقدشوندگی سریع تر روی بیاورند.
غیبی اظهار داشت: هنگامی که افراد شاهد رشد سریع قیمت طلا، ارز یا سایر دارایی های موازی هستند، علاقه ای به بلوکه کردن سرمایه خود در مسکن ندارند. نگاه کارشناسی البته متفاوت می باشد، اما فضای سرمایه گذاری عمومی تابع انتظارات تورمی است و تا آن زمان که بازارهای موازی به ثبات نرسند، امکان ایجاد آرامش و ورود سرمایه های بلند مدت به بازار مسکن وجود ندارد.
به گفته وی، در وضعیت فعلی هیچ شاخص قابل توجهی که نشان دهنده ورود ناگهانی هیجان یا التهاب جدید به بازار مسکن باشد مشاهده نمی گردد. اقتصاد مسکن با وضعیت موجود در یک وضعیت «کج دار و مریز» حرکت می کند و نه به سطح مطلوب می رسد و نه مصرف کنندگان می توانند باتوجه به توان اقتصادی خود به خرید مسکن اقدام نمایند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن ضمن اشاره به نقش بنگاه داری بانکها در رکود بازار مسکن اضافه کرد: برپایه آمارهای موجود در سامانه کدال تا سال ۱۳۹۹، دارایی ملکی بانکها حدود ۳۷ میلیون مترمربع برآورد شده است. برپایه قانون مصوب پایان سال ۱۳۹۳، بانکها موظف بودند املاک مازاد خویش را واگذار کنند و حتی برای تخطی از این قانون جریمه های ۲۵ درصدی درنظر گرفته شده بود، اما این تکلیف اجرایی نشد و دارایی بانکها نه تنها کاهش نیافت، بلکه افزایش پیدا کرد.
غیبی خاطرنشان کرد: علت اصلی این روند آن است که نظام ارزش گذاری بانکها به شکل معکوس عمل کرده و هرچه دارایی ملکی بانک بیشتر بوده، رتبه و شاخص آن بالاتر رفته است. همین سیاست نادرست باعث شد طی دولت های گذشته، تعداد زیادی بانک و مؤسسه مالی با تأکید بر خرید گسترده املاک و زمین شکل بگیرند و الان همان دارایی ها بدون کاربری مناسب و حتی بدون قابلیت فروش مناسب، در ترازنامه بانکها باقیمانده است.
وی با تکیه بر این که اصلاح ساختار ارزش گذاری بانکها لازمست، اظهار داشت: اگر از سال ۱۴۰۵ تصمیم گیری شود که دارایی ملکی بانکها به جای امتیاز مثبت، امتیاز منفی محسوب شود، بانکها ناچار خواهند شد املاک خویش را عرضه کنند و این اقدام می تواند یکی از مؤثرترین سیاستها برای اصلاح بازار مسکن باشد. دولت باید از خود شروع کند و به جای تمرکز بر مالیات بر خانه های خالی افراد عادی، فشار را از سیستم بانکی آغاز کند، برای اینکه رشد دارایی ملکی بانکها نقش برجسته ی در افزایش قیمت زمین و مسکن داشته است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن در رابطه با اثرگذاری تسهیلات بانکی بر رونق بازار مسکن اشاره کرد: پرداخت وام مسکن می تواند اثر روانی قابل توجهی بر خریداران داشته باشد. وی ادامه داد: تجربه جهانی نشان داده است که در خیلی از کشورها، تنها ۱۰ تا ۲۰ درصد آورده با خریدار است و ۷۰ تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را بانکها تامین می کنند، اما در ایران این نسبت معکوس است و بخش عمده هزینه باید توسط خریدار پرداخت گردد.
غیبی اضافه کرد: اعطای تسهیلات بانکی می تواند به روان اجتماعی خریدار و فروشنده کمک نماید، به شرطی که منابع پایدار برای پرداخت وام تعریف شود. تا آن زمان که بانکها برای پرداخت وام ناچار به استقراض از بانک مرکزی باشند، چرخه وام دهی در حوزه مسکن اصلاح نخواهد شد. بانکها باید از راه کارهای مولد و سرمایه گذاری در قسمت های تولیدی، منابع درآمدی پایدار ایجاد کنند تا بتوانند نقش حقیقی خویش را در تامین مالی مسکن ایفا کنند.
وی با تکیه بر ضرورت مدیریت صحیح فضای روانی بازار مسکن اظهار داشت: آن چه که اهمیت دارد، حمایت روانی از بازار مسکن می باشد. کنترل این فضا نباید در اختیار سوداگران، ملاکان و ذی نفعانی قرار گیرد که با اهداف پیدا و پنهان، بدنبال ایجاد هیجانات قیمتی و تحریک کاذب بازار هستند.
کارشناس ارشد بازار مسکن خاطرنشان کرد: مدیریت روانی بازار باید در کنار آرام سازی بازارهای موازی مانند طلا، ارز و سکه صورت گیرد تا مجموعه اقتصاد در شرایطی پایدار قرار گیرد و بازار مسکن بتواند در دل این آرامش رشد کرده و مسیر حرکت مثبت خویش را بازیابد.
وی اظهار داشت: برآوردها نشان داده است نزدیک به ۶ میلیون واحد انباشت انتظاری در حوزه مسکن وجود دارد. این گروه از متقاضیان در انتظار تعدیل قیمت ها، تثبیت شرایط و بازگشت آرامش به بازار سرمایه هستند تا امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کنند.
غیبی اضافه کرد: اگر این حجم انباشت انتظاری مدیریت نشود و آرام سازی لازم در بازارهای موازی صورت نگیرد، این وضعیت می تواند سبب افزایش کاذب قیمت، ایجاد تقاضای غیرموثر و تقویت نظام سوداگری، واسطه گری و دلالی در بازار مسکن شود. جمع آوری چنین فضایی و برگرداندن آرامش به بازار، در صورت تشدید آشفتگی، ممکنست پنج تا شش سال زمان نیاز داشته باشد و بازار را باردیگر به نقطه ابتدایی بحران بازگرداند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن در آخر اشاره کرد: امیدواریم دولت برای این مساله برنامه جدی داشته باشد و در دام ظاهری «آرامش رکودی» بازار مسکن گرفتار نشود. تصور آرام بودن بازار مسکن خطای راهبردی است، برای اینکه این آرامش نسبی، ظاهری و شکننده است. اگر حتی یک شوک کوچک در بازار رخ دهد، کنترل نوسانات احتمالی از دست سیاست گذاران اقتصادی و دولت خارج خواهد شد.
منبع: هم پیما
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم در مورد این مطلب نظر دهید