حذف ماده 50 برنامه هفتم توسعه تهدید جدی برای آینده مسکن می باشد
به گزارش هم پیما، کارشناسان ارشد بازار مسکن و محققان اقتصادی اخطار می دهند که حذف ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه، تأمین زمین و گسترش شهرها را تهدید کرده و زمینه سوءاستفاده و رانت را فراهم می آورد.
به گزارش هم پیما به نقل از مهر، نشست خبری با موضوع «حذف ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه؛ تهدید جدی برای آینده مسکن» امروز (سه شنبه، ۲۰ آبان) با حضور فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد بازار مسکن، عطا بهرامی، کارشناس و پژوهشگر اقتصادی و محمد صالح شکوهی بیدهندی، کارشناس ارشد بازار مسکن و عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت برگزار گردید.
شکوهی بیدهندی
: شرایط امروز مسکن نتیجه سیاستهای غلط در عرصه حاکمیت زمین است
در ابتدای نشست، محمد صالح شکوهی بیدهندی، کارشناس ارشد بازار مسکن و عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت، با اعلان اینکه در برنامه هفتم توسعه برای توسعه شهرها سقف مشخص ۳۳۰ هزار هکتار تعیین شده است، اظهار داشت: این سقف دو دهم درصد امکان مطالبه را ایجاد می کرد، به صورتی که می توانستیم بعد از یک یا پنج سال از دولت پیگیری نماییم که چه میزان از این ۳۳۰ هزار هکتار محقق شده است. اهمیت این مساله در آن است که رسانه ها، افکار عمومی و دانشگاه ها بتوانند مطالعه ای روشن از عملکرد دولت داشته باشند. به نظرم مهم ترین دلیل حذف ماده ۵۰ هم همین است که زمینه مطالبه عمومی از بین برود.
وی اضافه کرد: حذف ماده ۵۰ باعث می شود دولت بتواند بدون پاسخگویی به مردم، برنامه های توسعه شهری را مبهم جلوه دهد. اگر دولت به هر علتی قصد ندارد ۳۳۰ هزار هکتار را اعمال نماید، حداقل زمین هایی که در محدوده های شهری در اختیار وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن می باشد را شفاف اعلام و عرضه نماید.
شکوهی بیدهندی بیان نمود: مسئله مسکن مسئله ای مهمست که نه تنها اقشار کم درآمد را تحت تاثیر قرار می دهد؛ بلکه در شرایط فعلی نزدیک به ۹ دهک کشور امروز تحت تاثیر مسئله مسکن می باشد.
کارشناس ارشد بازار مسکن خاطرنشان کرد: امروزه بخش عمده قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می دهد. تورم زمین از تورم عمومی کشور و تورم خود مسکن بیشتر است. در گذشته مالکان برای مشارکت در ساخت به سهم ۵۰ درصدی راضی بودند. اما امروز سهم مالکان از سرمایه مشارکت ساخت به ۶۰ درصد رسیده است.
وی اضافه کرد: مسئله زمین مسئله ای نیست که ما در آن تحت تاثیر تحریم یا کمبود زمین در کشور باشیم. حاکمیت زمین بطورکامل دست دولت می باشد. اگر امروز گرفتار مشکلات در زمین و مسکن هستیم ریشه آنرا باید در سیاستهای غلط اجرایی در سه دهه اخیر مثل طرح جامع کمربند شهری در سال ۷۸ جست وجو کرد.
شکوهی بیدهندی بیان نمود: بر اساس گزارش رسمی، ۱۳۶ هزار هکتار زمین در محدوده های شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن می باشد و مجموع زمینهای خارج از محدوده به حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار می رسد. در واقع این سازمان خود به محتکر زمین تبدیل گشته است. اگر این زمین ها عرضه گردد، مشکل مردم تا حد زیادی حل خواهد شد.
بانک ها ۵ برابر بودجه شهرداری تهران املاک دارند و دولت اقدامی نمی کند
عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت اضافه کرد: همین طور بانکها دارای هزار همت املاک هستند که پنج برابر بودجه یک سال شهرداری تهران است. دولت باید سیاستی برای عرضه این املاک داشته باشد، در حالیکه حساسیتی نشان نمی دهد و فشار اصلی بر زندگی مردم وارد می شود.
وی بیان نمود: از مجلس تقاضا دارم قانون جهش تولید مسکن، خصوصاً ماده ۲ آن که دولت را موظف به تهیه طرح جامع زمین و مسکن ظرف سه ماه کرده است، پیگیری کند. این طرح می توانست مشکل مردم را حل کند، اما چهار سال است اجرایی نشده است.
شکوهی اضافه کرد: دولت در زمینه زمین و مسکن شفافیت ندارد و تصمیمات در ارتباط با محدوده های شهری را در کمیسیون های داخلی گرفته و عمومی نمی نماید. باید زمینهای کشاورزی، محیط زیستی و سایر مناطق مشخص و نقشه ها منتشر شود تا ساخت وساز بصورت عادلانه صورت گیرد.
وی اشاره کرد: قاعده اینست که مردم به اموال خود مسلط باشند و دولت تنها زیرساخت ها را فراهم آورد و در عوض مالیات مناسب وضع کند، بعنوان مثال اگر فردی یک خانه دارد و پنج خانه دیگر خریداری نموده، باید مالیات آنرا پرداخت کند. اما در عمل، دولت کنار ایستاده و نقش اصلی خود در تنظیم گری بازار مسکن را فراموش کرده و بیشتر به نفع صاحبان زمین مداخله می کند.
تعارض آشکار سیاستهای کلان مسکن با اهداف جمعیتی؛ جوانان با محدودیت شدید مسکن مواجه اند
عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت خاطرنشان کرد: اثر این مداخله مستقیم بر زندگی جوانان است؛ ما تشویق به فرزندآوری می نماییم، اما کسانیکه قصد ازدواج و فرزندآوری دارند، با محدودیت شدید در مسکن مواجه اند. حتی در آپارتمان های ۷۰ تا ۸۰ متر، ایجاد شرایط مناسب برای فرزندآوری و داشتن دو تا سه فرزند دشوار است.
وی اضافه کرد: سیاستگذاری فعلی در مقیاس کلان، با سیاستهای کلی نظام و اجرای میانی آن، تعارض آشکار دارد. جامعه بسمت بافت های فشرده، متراکم و کوچک هدایت می شود و با این حال انتظار داریم نرخ فرزندآوری افزایش یابد، سن ازدواج کاهش پیدا کند و طلاق کمتر شود. این رویکرد خلاف عقلانیت و منطق توسعه ای است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن ضمن اشاره به تحولات جمعیتی و اثر آن بر سیاستگذاری شهری اظهار داشت: طی ۵۰ سال گذشته، جمعیت کشور رشد شایان توجهی داشته که پدیده ای طبیعی و حتی مطلوب است، چونکه سیاستگذاری ها باید در راستای پشتیبانی از افزایش جمعیت باشد.
شکوهی بیان نمود: از طرفی، بعد خانوار هم کاسته شده است؛ به این معنا که اگر در گذشته میانگین اعضای خانواده ها حدود ۶ نفر بود، امروز این عدد به ۳ نفر کاسته شده است. ترکیب این دو عامل یعنی رشد جمعیت و کاهش تعداد اعضای خانواده ها، بصورت طبیعی باعث افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی شده است.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اضافه کرد: در مقابل این نیاز، سه نوع رویکرد شهرسازی وجود دارد. نخست، افزایش تراکم در شهرها است؛ به این معنا که خانه های یک یا دو طبقه تخریب و ساختمان های مرتفع و چندطبقه ساخته شوند. این رویکرد خصوصاً در کلان شهرها آثار روانی و محیط زیستی مختلفی دارد، همچون تشدید ترافیک، شلوغی، کاهش سرانه دسترسی به فضاهای خدماتی، آموزشی و سبز، و در مجموع کاهش کیفیت زندگی شهری.
وی با اعلان اینکه افزایش تراکم در نهایت به گرانی بیشتر هم منجر می شود، اظهار داشت: رویکرد دوم، پراکنده سازی جمعیت و توسعه افقی شهرهاست. در این حالت می توان ضمن حفظ کیفیت زندگی، از افزایش قیمت زمین جلوگیری کرد و توسعه ای متعادل تر داشت.
عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت راه حل سوم را کوچک سازی واحدهای مسکونی دانست و اظهار داشت: این شیوه هم دستاوردهای روانی خاص خویش را دارد، چونکه در سالیان اخیر تجربه شده که کاهش متراژ واحدها به کاهش کیفیت زندگی خانوارها منجر می شود.
وی اشاره کرد: در مجموع، سه گزینه پیش روی سیاست گذاران وجود دارد؛ یا باید توسعه عمودی داشته باشیم، یا توسعه افقی کم ارتفاع، و یا بسمت فشرده سازی شهری برویم. اما بنظر می رسد راهکار معقول و متناسب با رشد طبیعی جمعیت و افزایش خانوار، توسعه متوازن و برنامه ریزی شده افقی باشد.
شکوهی ضمن اشاره به تجربیات جهانی در این مورد اظهار داشت: در ادبیات بین المللی هم تاکید بر اینست که رشد شهرها باید متناسب با رشد جمعیت و نیازهای واقعی مردم باشد، اما با این حال باید مراقب ایجاد رانت های جدید بود.
محدودسازی توسعه شهری، بستر اصلی رانت و زمین خواری است
وی اضافه کرد: وقتی توسعه شهری محدود شود و مجوزهای ساخت وساز تنها در اختیار گروههای خاص قرار گیرد، رانت ایجاد می شود. همچنین، اگر اجازه گسترش زمینهای شهری بدون ضابطه داده شود یا صرفا ساخت وساز در چارچوب واحدهای کوچک مجاز باشد، باز هم زمینه ساز رانت خواهد بود.
شکوهی با تکیه بر لزوم رویکرد عدالت محور در سیاستگذاری شهری اظهار داشت: راهکار اساسی اینست که نیاز واقعی مردم به مسکن و گسترش متعادل شهرها به رسمیت شناخته شود. همان گونه که یک کودک با رشد جسمی احتیاج به لباس بزرگ تر دارد، شهرها هم باید متناسب با رشد جمعیت توسعه یابند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اضافه کرد: باید بپذیریم که رشد و گسترش شهرها امری اجتناب ناپذیر است و لازم است این پروسه بگونه ای مدیریت شود که منافع عمومی حفظ شود و فرصت نفوذ و سوءاستفاده برای گروههای خاص در نهادهایی چون شورایعالی شهرسازی و معماری کشور فراهم نشود.
وی ضمن اشاره به راهکارهای کاهش رانت زمین و لزوم شفاف سازی تصریح کرد: دولت نباید زمین ها را در حریم شهری کنار بگذارد و صرفا خط کشی کند؛ چون این اقدام خود به خود رانت تولید می کند. وقتی مرزِ ساخت وساز را کمرنگ نماییم و قواعد را شفاف سازیم، به صورت خودکار حجم رانت ناشی از زمین کاهش می یابد؛ اما آن چه امروز شاهدیم دقیقا عکس این مسئله است؛ با کشیدن خطوطی که ساخت را محدود می کند، در عمل بیشترین رانت به وجود آمده است.
شکوهی ضمن اشاره به رفتارهای خارج از ضابطه در حریم برخی شهرها اظهار داشت: در اطراف تهران عده ای بدون مجوز می سازند و برخی نهادها و افراد نفوذدار، بهره برداری می کنند؛ این وضع نشان داده است مداخله دولت بدون شفافیت و نظام مند بودن، به افزایش زمین خواری و تخلف منجر گردیده است.
عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت اشاره کرد: برای رویارویی با این پدیده، باید نگاهی مبتنی بر شفافیت اتخاذ شود. یکی از ابزارهای شفافیت، تهیه نقشه های ملی و استعلام پذیر است؛ بجای این که مجوز توسعه بر مبنای تشخیص های موردی و نظر کمیسیون ها صادر شود، باید نقشه هایی وجود داشته باشد که به روشنی مناطق کشاورزی، گسل ها و مناطق ممنوعه را نشان دهد تا امکان اعمال سلیقه و نفوذ کاهش پیدا کند.
وی اضافه کرد: اگر فردی خارج از ضوابط ساخت انجام دهد، باید از محل ملک مشمول مالیات و جریمه شود؛ بطورمثال اگر پالایشگاهی یا هر نهاد دیگری زمینی انباشت کرده، باید مالیات متناسب پرداخت کند. در غیر این صورت، ذخیره زمین بدون راندمان تشویق می شود.
شکوهی با انتقاد از سیاستهای مالیاتی فعلی اظهار داشت: سیاستهای مالیاتی ما در عرصه زمین و مسکن از بسیاری کشورها لیبرال تر است؛ در حالیکه باید بسمت قطع انگیزه انباشت زمین بدون استفاده حرکت کنیم؛ نگه داری طولانی مدت زمین بدون مالیات واقعی، سازوکارهای بازار را مخدوش می کند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اظهار داشت: برخی باور دارند الحاق ۰.۲ درصد به محدوده توسعه شهرها در برنامه هفتم توسعه رقم بالایی است، در حالیکه برای کشوری مانند ایران، این میزان یک نیاز حیاتی و منطقی محسوب می شود؛ در عین حال، اگر با نگاه طولانی مدت و افق ۵۰ ساله به آن بنگریم، عدد قابل توجهی نیست.
وی بیان نمود: مجلس دوره گذشته در اقدامی به جا و درست، با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه، دولت سیزدهم را موظف کرد تا مساحت مسکونی کشور را تا ۰.۲ درصد در برنامه هفتم و ذیل ماده ۵۰ افزایش دهد. این ۰.۲ درصد محدود به شهرهای بزرگ نیست و باید در شهرهای کوچک، متوسط و روستایی هم اجرایی شود. البته تحقق این مهم مستلزم آماده سازی زیرساخت های ضروری است.
شکوهی اضافه کرد: متاسفانه نزدیک به سه دهه است که تفکری غیرکارشناسی در عرصه مسکن حاکم است که باور دارد برای حفظ محیط زیست و کمربند سبز شهرها، باید محدوده شهری بسته شود.
تفکر «آخوندیسم» بلای جان شهرها شد
وی این نگرش را «آخوندیسم» خواند و اضافه کرد: این تفکر از دوره مسئولیت آقای دکتر آخوندی، وزیر مسکن دولت دوازدهم، و معاونان ایشان آغاز و نهادینه شده است.
عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت در انتها تاکید کرد: این رویکرد از اساس غلط است. می توان مناطقی را بعنوان کمربند سبز شهری معرفی و ساخت وساز در آن محدود کرد، اما محدود کردن کل محدوده شهرها اشتباه است. تراکم جمعیتی تهران طبق آخرین آمار ۱۵۰ نفر بر هکتار است، در حالیکه همین شاخص در پکن ۴۰ نفر و در نیویورک تنها ۱۸ نفر است.
بهرامی: تخصیص ۱۴۰ میلیارد دلار ارز ترجیحی بی اثر بر معیشت، منابع باید برای توسعه مسکن و زیرساخت ها هدایت شود
عطا بهرامی، پژوهشگر و کارشناس اقتصادی، در ادامه نشست ضمن اشاره به نحوه تأمین مالی آماده سازی زمین ها اظهار داشت: موضوع تأمین مالی آماده سازی اراضی، مسئله ای مهمست که باید برای آن راه حل مشخصی عرضه شود. در بحث توسعه شهری نباید از حریم شهرها بصورت غیرکارشناسی عبور کرد، وقتی به نقشه شهرهای بزرگ جهان نگاه می نماییم، به طور معمول چند دایره در اطراف مرکز شهر دیده می شود که بشکل کمربندی طراحی شده اند و این امر باعث تسهیل رفت وآمد و توسعه متوازن شهری شده است.
وی اضافه کرد: در طول ۳۰۰ سال گذشته، شهرهایی مانند پاریس، مسکو و لندن بصورت حلقه ای توسعه یافته اند و این الگو به خوبی نشان داده است که مرزهای شهری نباید حالت تقدس پیدا کنند. در ایران متاسفانه چنین مرزهایی را با عنوان «کمربند سبز» معرفی کرده اند؛ اصطلاحی که گرچه زیبا و محیط زیستی به نظر می آید، اما در واقع پشت آن نوعی رویکرد روان شناختی نهفته است که بنظر می رسد اتفاقی نبوده.
بهرامی بیان نمود: درحالی که در جهان با افزایش تراکم شهری، محیط زیست بوسیله ترافیک سنگین و آلودگی هوا صدمه بیشتری می بیند، ما با تحمیل چند برابر هزینه عادی به خانوارها، آنان را از خانه دار شدن بازمی داریم و این امر صدمه های اجتماعی گسترده ای به وجود آورده است. در اقتصاد، هزینه های اجتماعی مفهومی پیچیده است و باید به دقت محاسبه شود، همان گونه که در کتاب «جنگ سه تریلیون دلاری» نشان داده شد که هزینه واقعی جنگ ها بسیار فراتر از برآورد اولیه است.
کارشناس اقتصادی اضافه کرد: در عرصه مسکن هم چنین است؛ صدمه های اجتماعی حاصل از سیاستهای نادرست، هزینه های غیرمستقیم فراوانی دارند که در محاسبات رسمی لحاظ نمی شوند. بر خلاف تصور رایج، ساخت وساز ویلایی بمراتب ارزان تر از آپارتمان سازی است، چونکه در ویلاسازی خیلی از هزینه های جانبی همچون مشاعات، آسانسور و زیرساخت های سنگین حذف می شود.
وی ضمن اشاره به برآورد هزینه های ۶ هزار همتی برای آماده سازی زمین اظهار داشت: بعضی از مسئولان مربوطه هزینه هر هکتار را حدود ۲۰ همت عنوان کرده اند، اما این رقم چندان دقیق نیست. از برخی وزرا اعداد و ارقامی شنیده ام که نشان داده است آشنایی کافی با مباحث اقتصادی ندارند و گاهی برآوردها بر مبنای مفروضات ناصحیح صورت می گیرد.
بهرامی با تکیه بر ضرورت پایشگری دقیق اعداد و ارقام، اظهار داشت: مخالفت برخی با ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه هم ناشی از همین مسئله است، چونکه این ماده تکلیف مشخصی را برای افزایش مساحت مسکونی کشور تعیین کرده است. اگر هزینه ۶ هزار همتی آماده سازی زمین را مفروض بگیریم، باید سالانه حدود ۱۲۰۰ همت هزینه می شد، درحالی که از سالهای گذشته منابع عظیمی در عرصه های دیگر مصرف شده است.
این پژوهشگر اقتصادی ضمن اشاره به سیاست ارز ترجیحی و نحوه تخصیص منابع مالی اظهار داشت: از سال ۱۳۹۷ تا حالا حدود ۱۴۰ میلیارد دلار ارز ترجیحی در کشور هزینه شده است. در انتها دولت آقای روحانی، زمانی که مجلس وقت تصمیم به لغو این سیاست گرفت، آقای جهانگیری نامه ای خطاب به رهبر معظم انقلاب نوشت و خواهان ادامه تخصیص ارز ترجیحی شد.
به گفته وی، مجلس در آن زمان با این درخواست موافقت نمود و قرار شد طی شش ماه، ۸ میلیارد دلار به این مساله تخصیص یابد. بعد از آن، دولت وقت تا ۱۵ مرداد حدود ۹ میلیارد دلار دیگر به ارز ترجیحی اختصاص داد و براستی، از سقف قانونی فراتر رفت.
بهرامی اظهار داشت: در ادامه، دولت شهید رئیسی هم در شش ماه باقیمانده، ۹ میلیارد دلار دیگر از محل ارز ترجیحی دریافت کرد که مجموعاً به ۱۸ میلیارد دلار در یک سال رسید. اگر ارزش واقعی دلار را حدود ۱۰۰ هزار تومان درنظر بگیریم، حجم ریالی ارز تخصیص یافته معادل چند هزار همت خواهد بود. این میزان تخصیص منابع در حالی صورت گرفته که ارز ترجیحی نه تنها اثر مثبتی بر معیشت مردم نداشته، بلکه باعث تشدید تورم و افزایش فشار اقتصادی هم شده است.
این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: هم اینک سالانه دست کم ۱۵ میلیارد دلار ارز ترجیحی از محل صندوق توسعه ملی و سایر منابع برداشت می شود، درحالی که می توان دو سوم این منابع را بعنوان منبع تأمین مالی پروژه های زیرساختی و توسعه مسکن به کار گرفت. براستی، اگر بخشی از منابع ارزی صرف آماده سازی زمین و ایجاد زیرساخت های شهری شود، می توان نیازهای اساسی بخش مسکن را تأمین کرد بدون آن که فشار جدیدی بر اقتصاد کشور وارد شود.
وی اشاره کرد: دولت باید بصورت شفاف تعیین کند که ساخت مسکن و توسعه راه ها جزو وظایف اصلی وزارت راه و شهرسازی است یا خیر. در دولت آقای روحانی گاهی عنوان می شد که ساخت مسکن و راه بر عهده وزارت خانه نیست، درحالی که در تمامی کشورهای دنیا، دولت ها از محل درآمدهای عمومی همچون مالیات، عوارض و منابع نفتی، زیرساخت های عمومی را تأمین می کنند.
بهرامی اضافه کرد: فلسفه وجودی دولت ها در تمام دنیا، تأمین زیرساخت های عمومی و پشتیبانی از توسعه متوازن شهری است. در ایران هم باوجود ساختارهای قانونی نظیر مجلس، شورای نگهبان و دستگاههای اجرایی، امکان برنامه ریزی دقیق برای اجرای پروژه های ملی وجود دارد، اما به شرطی که اراده و هماهنگی میان نهادها برقرار باشد.
وی ضمن اشاره به لزوم پایبندی دولت به تعهدات خود در برابر مردم اظهار داشت: سرمایه اجتماعی زمانی در حکومت شکل می گیرد که حاکمیت به تعهدات خود در برابر جامعه عمل کند. باید اجرای پروژه ها آغاز شود تا بتوان در عمل دید که ممکن است یا خیر.
این پژوهشگر اقتصادی اشاره کرد: باید دست کم دو سوم از ارز رانتی که حالا با عنوان پشتیبانی از کالاهای اساسی، همچون مرغ، اختصاص داده می شود، متوقف و به مسیرهای کارآمد هدایت شود. باوجود تخصیص ارز ترجیحی، قیمت مرغ در عمل با نرخ آزاد محاسبه می شود و هیچ تاثیر مستقیمی بر کاهش نرخها ندارد، چونکه در اقتصاد، سازوکار جانشینی وجود دارد.
وی اضافه کرد: اگر ارز ۲۸ هزار و ۵۰۰ تومانی واقعا به بازار مرغ برخورد می کرد، قیمت غائی باید حدود ۴۰ هزار تومان می بود، درحالی که چنین اتفاقی نیفتاده و در عمل، نرخها مطابق نرخ آزاد تنظیم شده است، این سیاستها سبب برهم خوردن تعادل بازار و کاهش توان خرید خانوارها شده و در عمل اثری بر معیشت مردم نداشته است.
بهرامی اظهار داشت: نتیجه چنین سیاست هایی آن است که مصرف کننده غائی با افزایش شدید نرخها روبه رو می شود و تقاضا برای خیلی از کالاهای اساسی مانند سیب زمینی، بادمجان و سایر اقلام خوراکی کاهش پیدا می کند. این امر از بدیهیات است، اما متاسفانه در کشور ما به مسئله ای چالشی تبدیل گشته است.
وی با اعلان اینکه دولت می تواند از مردم بصورت شفاف و منصفانه سهم خواهی کند، اظهار داشت: دارایی های ملی باید به دارایی های مولد تبدیل شوند و دولت باید زیرساخت های اقتصادی را بر مبنای مشارکت و منابع واقعی تأمین کند. قسمتهایی از این زیرساخت ها می تواند از محل منابع ارزی تأمین شود، اما باید با مدیریت دقیق و کارشناسی همراه باشد.
بهرامی اضافه کرد: ۱۴۰ میلیارد دلار ارزی که طی سالیان اخیر اختصاص یافته، معادل حدود ۱۴ هزار همت است؛ یعنی سه برابر کل بودجه عمومی امسال کشور. در حالی این حجم از منابع صرف سیاست ارز ترجیحی شده که هیچ خط حسابرسی شفافی برای آن وجود ندارد و معین نیست این منابع دقیقا به چه قسمتهایی تخصیص یافته و چه میزان از آن به اهداف موردنظر برخورد کرده است.
وی تاکید کرد: از زمان اجرای سیاست ارز ترجیحی، نرخ تورم از حدود ۱۷ درصد به بیشتر از ۴۰ درصد رسیده و بازهم در همین سطح باقیمانده است. ۷ سال برای اثبات ناکارآمدی سیاست ارزی کشور، ۲۴ سال برای اثبات ضعف سیاستهای بانکی، و ۲۶ سال برای روشن شدن نادرستی سیاستهای شهری و حریم شهرها کافی است.
این کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به احتمال سوءاستفاده از الحاق اراضی به محدوده شهرها اضافه کرد: واقعیت اینست که در همه جوامع کسانی هستند که بدون نقش مستقیم، از رخدادهای اقتصادی منتفع می شوند؛ مانند فردی که در دوره ای بیکاری اندکی بیتکوین خریده و سال ها بعد ثروتی حاصل شده یا کسی که زمینی خریده و بعدها در آن گنجی یافته است.
وی اضافه کرد: این گونه موارد لزوماً به مفهوم سوءاستفاده ساختاری نیست؛ بلکه بخشی از طبیعت اتفاقات اقتصادی می باشد که برخی خوش شانس می شوند و برخی دیگر نه. اما تفاوت اساسی در ساختار کشور ما اینست که ظرفیت وسیعی برای سوءاستفاده سازمان یافته وجود دارد و این مساله را نمی توان نادیده گرفت.
بهرامی بیان نمود: نمونه های مختلفی را می توان برشمرد که نشان داده است سازوکارهای سیاستگذاری در مواردی بجای پشتیبانی از تولیدکننده، فشار را بر او وارد کرده است؛ بطورمثال در بعضی مناطق شمالی شالیزارها تبدیل به زمینهای غیرکشاورزی شده و درعین حال سیاستهای سرکوب قیمتی تولیدکنندگان داخلی، خصوصاً در بازار برنج سبب تضعیف آنها شده است.
این پژوهشگر اقتصادی خاطرنشان کرد: گاه نهادی که مسئول مدیریت تورم است، فشار سیاستهای خویش را به تولیدکننده منتقل می کند؛ یعنی بجای کنترل منابع بانک ها، از ابزارهایی استفاده می شود که تولیدکننده را آزار می دهد تا ظاهراً مصرف کننده بهره مند شود. این رویکرد که تولیدکننده هزینه کنترل قیمت را بپردازد و متولیان سیاستهای کلان از مسئولیت واقعی شانه خالی کنند، در طولانی مدت به تضعیف تولید ملی و تشدید نابرابری منجر می شود.
وی اشاره کرد: آن چه از سال ۱۳۹۷ در اقتصاد کشور رخداده، نشان داده است که سیاست هایی اعمال شده که ترجیحاً کالاها را ارزان جلوه می دهد، اما هزینه واقعی آن بر دوش تولیدکننده و منابع عمومی افتاده است، این نحوه تصمیم گیری که مبتنی بر اراده ملوکانه سیاست گذار است، بدون اعمال کنترلی بر نهادهای بانکی و بدون اصلاحات ساختاری در بودجه قابل دفاع اقتصادی نیست و تبعات جدی برای زنجیره تولید و عدالت اجتماعی دارد.
این کارشناس اقتصادی با تکیه بر لزوم بازبینی در مقررات حریم شهری اظهار داشت: بهتر است برای مدیریت زمین ها قانون گذاری روشنی انجام دهیم و حریم شهرها بازبینی شود. ناخواسته دولت بیشترین اراضی را در اختیار دارد و اگر سازوکار صحیحی تعریف شود، می تواند وارد عمل شود و سایر نهادها و بخش خصوصی هم در قالب قوانین مشخص مشارکت کنند.
وی اضافه کرد: نکته مهمی که باید در سیاستگذاری لحاظ شود، واقعیت های چینش جمعیتی است؛ جامعه خود ترجیح های مکانی دارد و قوانین باید این ترجیحات را منعکس کند. بطور مثال، منطقی است که اگر حریم تهران برداشته شود، افراد به سمت کوهپایه ها گرایش یابند؛ چونکه هوای بهتری دارند و ماهیت ییلاقی دارند، درحالی که مناطق جنوبی مانند ورامین به سبب گرمای تابستان کمتر مورد ترجیح قرار می گیرند.
بهرامی اضافه کرد: سعی برای مهندسی همه جانبه سکونت صورت گیرد، خصوصاً با توان کارشناسی محدود دولتی که با بدیهیات اجتماعی در تقابل است، درست نیست. باید واقعیت های اجتماعی و ترجیحات مردم در طراحی سیاستهای توسعه ای لحاظ شود.
وی اشاره کرد: ذی نفعان طبیعی اقتصادی نباید به صورت پیش فرض بعنوان مخالف یا متهم فرض شوند. صادرکننده ای که در بازار جهانی رقابت می کند یا تولیدکننده ای که بهینه عمل می کند، لزوماً مرتکب فساد نیستند؛ مسئله اساسی فقدان شفافیت و نبود قواعد روشن ضدفساد است.
این کارشناسی اقتصادی خاطرنشان کرد: اگر سیاستها بر پایه شفافیت، قانون گذاری دقیق و سازوکارهای ضدفساد سامان یابد، مشارکت بخش های مختلف اقتصادی می تواند به رشد منطقی و عادلانه زمین خواری و رانت جویی را کم کند. در غیر این صورت، حتی اقدامات خوب هم به سبب کمبود سازوکارها به نتایج مطلوب نمی رسد.
وزرا مراقب باشند در دوره مسئولیت نامشان خدشه دار نشود
این پژوهشگر اقتصادی اظهار داشت: حکومت و وزرا باید مراقب باشند که تصمیماتشان نامشان را مخدوش نکند و بعداً گفته نشود در دوره فلان مسئول، وام ودیعه مسکن به این شکل گرفت.
وی اضافه کرد: در کشورهای سرمایه داری شدید و در دوره نئولیبرالیسم، پروسه مالی سازی مسکن از دو قرن پیش در انگلستان شروع شد و همه دارایی ها منطق مالی پیدا کردند. در آنجا خانه دارشدن با بدهکاری به بانک همراه می باشد و مالکیت خانه تابع پرداخت بدهی است. اما در کشور ما طی سالیان اخیر، طرح هایی طراحی شده که فرد برای کالایی که کمیاب نیست، باید وام بگیرد و رهن خانه خویش را پرداخت کند؛ درحالی که علم اقتصاد می گوید تخصیص منابع فقط در شرایط کمیابی معنا دارد.
بهرامی در انتها تصریح کرد: این شیوه ناترازی و اختلال ایجاد می کند، چونکه وقتی بازار از تعادل خارج می شود، تنها تعادل اقتصادی تحت تاثیر قرار نمی گیرد، بلکه سبک زندگی مردم هم به سرعت مبتلا به اختلال می شود. بعنوان نمونه، فردی که زمانی مسئول کاهش جمعیت بود، حالا مسئول سیاستهای افزایش جمعیت شده است و این تناقض، موضوعی طنزآمیز در تصمیم گیری ها به وجود آورده است.
ایلاتی: کاهش متوسط متراژ خانه ها به زیر ۸۰ متر؛ لزوم بازبینی برای ارتقاء کیفیت زندگی خانوار
در ادامه نشست، فرشید ایلاتی کارشناس ارشد بازار مسکن ضمن اشاره به مخاطرات احتمالی سوءاستفاده از پروسه الحاق اراضی به محدوده شهرها اظهار داشت: مسئله به این شکل مطرح می شود که باید اولویت بندی روشنی برای الحاق اراضی وجود داشته باشد، بعنوان مثال فرض نماییم در حریم شهرها ۹۰ درصد اراضی در اختیار نهادهای دولتی و ۱۰ درصد در مالکیت اشخاص است؛ در چنین وضعیتی اولویت الحاق باید با اراضی دولتی باشد و تنها در صورت نبود ظرفیت مناسب، سراغ اراضی خصوصی برویم.
وی اضافه کرد: اگر از ابتدا به سراغ آن ۱۰ درصد اراضی خصوصی برویم و اراضی دولتی نادیده گرفته شود، مسئله را وارونه مطرح کرده ایم و احتمال ایجاد رانت و سوءاستفاده افزایش خواهد یافت، دولت به قدر کافی زمین در اختیار دارد که بتواند اهدافی مانند تحقق ۳۳۰ هزار هکتار را پوشش دهد و در بسیاری موارد فرصت برای ورود به مالکیت های خصوصی وجود ندارد.
این کارشناس بازار مسکن اشاره کرد: پیشنهاد معقول آن است که قبل از الحاق رسمی اراضی به محدوده شهر، مذاکره ای هدفمند با مالکان صورت گیرد و مالکانی که حاضرند سهم بیشتری از املاک خویش را به دولت واگذار کنند، در اولویت الحاق قرار گیرند.
وی اضافه کرد: بطور مثال، اگر دو مالک مجاور بخواهند ملکشان الحاق شود و یکی حاضر به واگذاری ۹۰ درصد سهم خود و دیگری ۵۰ درصد باشد، باید مالک اولویت دار شود؛ در غیر این صورت ساز و کار توزیع منافع ناعادلانه خواهد شد. بنظر می رسد در عمل این الگو کمی غیرواقعی جلوه می کند، چونکه حجم گسترده اراضی در اختیار سازمان ها و نهادهای دولتی و سازمان ملی زمین و مسکن، فرصت را برای ورود به املاک خصوصی محدود می کند.
ایلاتی خاطرنشان کرد: بااین حال می توان سیاستگذاری را طوری تنظیم کرد که کسانیکه درصد بیشتری از زمینشان را آماده واگذاری می کنند، مشمول اولویت الحاق قرار گیرند تا ریسک های رانت زایی کاهش پیدا کند.
وی ضمن اشاره به نگرانی هایی در رابطه با فراهم آمدن زمینه فساد اظهار داشت: این نگرانی ها قابل طرح است؛ چونکه اگر سازوکار شفاف و قواعد مشخصی وجود نداشته باشد، زمین خواران یا کسانیکه قبل تر املاکی را تصرف کرده اند، می توانند از پروسه الحاق به سودهای نامشروع دست یابند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اشاره کرد: بنظر می رسد بهترین راه حل آغاز اصلاح قانونی در زمینه حریم شهرها و شفاف سازی مالکیت ها باشد؛ اگر حریم ها برداشته شود، دولت که بیشترین اراضی را در اختیار دارد می تواند وارد پروسه شود و سپس سایر نهادها و بخش خصوصی بر مبنای قواعد روشن مداخله کنند.
وی اضافه کرد: در چینش جمعیتی و الگوی سکونت هم نباید صرفا با مهندسی دولتی عمل کرد؛ ترجیحات طبیعی جامعه، برای نمونه تمایل به سکونت در کوهپایه ها به سبب آب وهوای مطلوب باید لحاظ شود و تلاش شود با احترام به این واقعیت ها، سیاستهای توسعه ای طراحی شود.
ایلاتی تاکید کرد: ذی نفعان طبیعی اقتصادی مانند صادرکنندگان یا تولیدکنندگانی که در بازار جهانی رقابت می کنند، نباید بصورت پیش فرض دشمن انگاشته شوند؛ مسئله اصلی نبود شفافیت و قوانین ضدفساد است و تا وقتی این چارچوب ها مستحکم نشود، اتهامات و سوءاستفاده ها ادامه می یابد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن، با تکیه بر کاهش متوسط متراژ خانه ها در دهه گذشته اظهار داشت: میانگین مساحت واحدهای مسکونی از بالاتر از ۱۵۰ تا ۶۰ مترمربع به زیر ۸۰ مترمربع رسیده است. این مساله در کنار بحث کیفیت زندگی خانوار ایرانی اهمیت پیدا می کند.
وی در انتها تصریح کرد: با توجه به سیاستهای توسعه جمعیت، افزایش جمعیت مستلزم بازبینی در متراژ خانه ها و امکان ایجاد واحدهای بزرگ تر است. همچنین، توجه به بعد خانواری و سیاستهای کلان کشور، ما را بسمت تشویق افزایش جمعیت هدایت می کند. این دو مؤلفه برای توسعه افقی شهرها و اهمیت ماده ۵۰ در برنامه ریزی شهری، لزوم مضاعف به وجود می آورد. به اجمال، تراکم جمعیتی تهران طبق آخرین آمار ۱۵۰ نفر بر هکتار است، در حالی که همین شاخص در پکن ۴۰ نفر و در نیویورک تنها ۱۸ نفر است. در آنجا خانه دارشدن با بدهکاری به بانک همراه می باشد و مالکیت خانه تابع پرداخت بدهی است. در ادامه نشست، فرشید ایلاتی کارشناس ارشد بازار مسکن ضمن اشاره به مخاطرات احتمالی سوءاستفاده از فرآیند الحاق اراضی به محدوده شهرها گفت: مسئله به این شکل مطرح می شود که باید اولویت بندی روشنی برای الحاق اراضی وجود داشته باشد، به عنوان مثال فرض نماییم در حریم شهرها ۹۰ درصد اراضی در اختیار نهادهای دولتی و ۱۰ درصد در مالکیت اشخاص است؛ در چنین وضعیتی اولویت الحاق باید با اراضی دولتی باشد و تنها در صورت نبود ظرفیت مناسب، سراغ اراضی خصوصی برویم.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم در مورد این مطلب نظر دهید