گزارش هم پیما؛
موفقیت طرح نهضت ملی مسکن وابسته به توسعه افقی شهرها
هم پیما: واگذاری زمین به مردم و ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن نیازمند آنست که حریم شهرها آزاد شده و با عرضه زمین و کاهش سهم آن در قیمت مسکن، هزینه های مسکن نیز کاهش پیدا کند.
به گزارش هم پیما به نقل از مهر، یکی از بزرگ ترین مشکلات مردم هم اکنون مشکل مسکن و افزایش هزینه های آنست. طی سالهای اخیر کمبود ساخت مسکن و کاهش عرضه آن در کنار افزایش تورم سبب شده به مرور مصرف کنندگان واقعی از بازار مسکن خارج شده و تقاضای مصرفی جای خودرا به تقاضای سرمایه ای بدهد.
آخرین آمارها از سرشماری عمومی نفوس و مسکن نیز نشان میدهد طی چهار دهه، وضعیت تقاضای مصرفی و سرمایه ای مسکن کاملاً برعکس شده است؛ بطوریکه از ۸۰ درصد تقاضای مصرفی و ۲۰ درصد تقاضای سرمایه ای در اواسط دهه ۵۰ به حدود ۲۰ درصد تقاضای مصرفی و ۸۰ درصد تقاضای سرمایه ای در اواسط دهه ۹۰ رسیده است.
چند سال کم کاری در ساخت مسکن
در حال حاضر قیمت مسکن به شکل بی سابقه ای بالا رفته است و خیلی از خانواده ها توان خرید مسکن و حتی اجاره مسکن در نقاطی که قبل از این ساکن بودند را ندارند. طبق آمارها قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق شهری طی یک دهه و از شروع ۱۳۹۱ تا آخر سال ۱۴۰۰، رشدی بیش از هزار درصد را تجربه کرده است.
عوامل مختلفی در این افزایش قیمت نقش دارند که تورم کلی در اقتصاد و انتظارات تورمی همچون این عوامل هستند. اما مهم ترین مسئله ای که سبب شده این عوامل در این زمان بار هزینه ای و فشار بیشتری را بر خانواده ها تحمیل کنند، کاهش ساخت وساز و عرضه مسکن طی سالهای اخیر بوده است.
بی توجهی دولت قبل به ساخت مسکن و تکمیل نکردن واحدهای مسکن مهر سبب شد که آمار ساخت وساز در کشور به میزان زیادی کاهش پیدا کند، چنانکه تعداد واحدهای تولید شده از یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۸۹ به ۳۲۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۶ رسید.
در سالهای پس از آن نیز هر چند میزان اندکی به این تعداد افزوده شد، اما همچنان کمبود ساخت ادامه یافت و با روی هم انباشته شدن کمبودها و افزایش تقاضا، بازار مسکن به کلی از دهک های اول جامعه خالی شد.
با تشدید مشکلات مردم در بخش هزینه های مسکن، دولت سیزدهم تصمیم گرفت با طرح نهضت ملی مسکن به این پریشانی و ولنگاری نرخها پایان دهد و امکان خانه دار شدن را برای دهک های پایین جامعه فراهم آورد.
قیمت زمین، بیشترین سهم را در هزینه های مسکن دارد
در این طرح مقرر است دولت با قرار دادن زمین در اختیار مردم و حذف قیمت آن از هزینه های ساخت و نیز ارائه تسهیلات و فراهم کردن ساخت تدریجی بنا، کمبود مسکن در کشور را جبران کند.
به گفته کارشناسان قیمت زمین یک از پارامترهای مهم و تأثیرگذار در قیمت واحدهای مسکونی است و کاهش عرضه زمین بواسطه بستن حریم شهرها و ایجاد کمربند اطراف آنها روزبه روز بر قیمت زمینهای موجود در حریم شهرها افزوده است.
این مسئله با تأثیرگذاری بر قیمت تمام شده مسکن در سالهای اخیر، به تشدید مشکل مسکن دامن زده است، چونکه هم اکنون قیمت زمین حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت ساخت مسکن را شامل می شود.
با الحاق زمینهای اطراف شهرها به محدوده های شهری و افزایش عرضه زمین، این پارامتر در هزینه ساخت مسکن کاهش پیدا می کند و منجر به کاهش قیمت مسکن و افزایش دسترسی به آن توسط دهک های پایین جامعه می شود.
در همین زمینه سید حسن موسوی فرد، کارشناس اقتصادی، در برنامه تلویزیونی جهان آرا بیان کرد: انحصار بالا و پنهانی در عرضه زمین در ایران وجود دارد که سبب افزایش قیمت بالای آن شده است. با طرح مسکن مهر توانستند قیمت مسکن را کاهش بدهند ولی انحصار عرضه زمین شکسته نشد. وی ادامه داد: تراکم مسکن در شهرهای ایران حتی از بنگلادش که شهرهای شلوغی دارد هم بیشتر است.
عمودی سازی و تراکم بالا، ایراد بزرگ طرح مسکن مهر
اتخاذ سیاست های اشتباه باعث شده تا کلانشهرهای کشور بسیار متراکم شوند بطوریکه مهم ترین آنها یعنی تهران، مشهد، اصفهان و تبریز نسبت به مهم ترین پایتخت های جهان همچون پکن، پاریس، واشنگتن، لندن و برلین تراکم بالاتری دارند.
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن می گوید: متأسفانه ما در بحث متراکم سازی اصول شهرسازی را رعایت نکرده ایم و فاصله ساختمان ها از یکدیگر، فاصله معابر، کوچه ها، خیابان ها و سرانه ها، هیچ کدام لحاظ نشده اند. بنا بر این ما در شهرهایمان همزمان فشرده سازی و متراکم سازی را داشته ایم.
در طرح مسکن مهر نیز که تعداد افراد زیادی صاحب خانه شدند، تراکم بالا بواسطه بلندمرتبه سازی موجب شد کیفیت این واحدها از نظر تامین آرامش و آسایش ساکنین آنها افت کند. خصوصاً این که واحدهای مسکن مهر عموماً در حاشیه شهرهای بزرگ یا در شهرهای کوچک راه اندازی شده اند که متقاضیان آنها کمتر با شلوغی و نتایج آن سازگاری دارند.
به همین دلیل در طرح نهضت ملی مسکن مقرر است رویکرد عمودی سازی شهرها جای خودرا به شهرسازی افقی بدهد و در مناطقی که زمین به اندازه کافی وجود دارد، مسکن ویلایی و یک طبقه ساخته شود. این رویکرد موجب می شود مهم ترین ایراد طرح مسکن مهر برطرف شود و واحدهای تولید شده با فرهنگ ساکنین آن سازگاری بیشتری داشته پیدا کند.
طبق مصوبه چهارمین جلسه شورای عالی مسکن نیز اولویت دولت، راه اندازی خانه های یک طبقه عنوان شده است که باید در نتیجه آن زمینه تراکم مطلوب ۶۰ نفر در هکتار برقرار شود.
ضرورت بازبینی در طرح های جامع و تفصیلی پیشین
برای رسیدن به این تراکم و اجرائی شدن رویکرد افقی سازی، آزاد کردن محدوده شهرها و بازبینی در طرح های جامع و تفصیلی پیشین ضرورت دارد. اما بگفته ایلاتی، آنچه از طرف معاونت شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی کشور به استانها ابلاغ گردیده متناق ض با رویکرد جدید است؛ بخشنامه ای که ارجاع شده، طرحی مبتنی بر تراکم ساختمانی با الگوی تراکم پهنه ای است که با رویکرد غلط پیشین توسعه عمودی شهرها نوشته شده و در توسعه افقی شهرها کارایی نخواهد داشت.
بنابراین باید کار ویژه جدیدی در دبیرخانه شورای عالی معماری و شهرسازی تعریف شود تا در مدت زمان کوتاهی بتوان با افزایش توان کارشناسی و بهره گیری از ظرفیت های بخش خصوصی، طرح جامع و تفصیلی تمام شهرها را با رویکرد جدید و اولویت توسعه افقی، مورد تجدیدنظر و بازبینی قرار داد.
منبع: هم پیما
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم در مورد این مطلب نظر دهید